各省、自治區、直轄市和新疆生產建設兵團住房城鄉建設部門、自然資源主管部門，吉林省政務服務和數字化建設管理局：
為貫徹落實黨中央、國務院關于推動城市高質量發展、持續推進城市更新行動的決策部署，各地不斷完善適應城市更新的工程建設實施管理制度機制，在加強城市更新項目前期策劃、完善城市更新政策標準規范、分類優化城市更新項目審批流程、拓展城市更新“高效辦成一件事”應用場景等方面取得積極成效。住房城鄉建設部、自然資源部梳理總結各地經驗做法，形成《完善城市更新工程項目建設實施管理機制可復制經驗做法清單》，現印發給你們，請結合實際學習借鑒。
住房城鄉建設部辦公廳
自然資源部辦公廳
2026年3月26日
一、加強城市更新項目前期策劃
（一）結合實際合理確定實施主體
1.北京市昌平區探索將碎片化產權歸集至單一主體實施更新。昌平區通過“政府主導的債轉股資產重組”方式，解決老舊工業區更新中產權分散、歷史債務交織等難題。如，清華南口國重基地項目原用地涉及4個產權主體，昌平區政府統籌財政局、國資委、規劃和自然資源委昌平分局、住房城鄉建設委等單位，通過設立子公司、債務轉移、債轉股、吸收合并等方式，推進產權歸集和債務化解，將碎片化產權歸集至單一實施主體，集中高效開展項目更新改造。
2.江蘇省張家港市建立工業企業聯合自主更新模式。張家港市推動工業企業實施聯合改造，由屬地政府劃定更新區域并確定聯合體，統一編制更新實施方案、辦理審批手續。如，南莊工業區一期項目采取工業企業聯合自主更新模式進行更新改造，3家企業聯合共同委托1家設計單位，跨宗地規劃建設高標準車間、統一配建地下室，共建道口、道路，共享消防水池和配電設施等，形成更新實施方案。實施方案獲批后統一調整土地權屬和使用年限，委托實施主體統籌辦理規劃許可、施工許可等手續；竣工后按方案約定，采用“共用宗”方式辦理不動產登記。
3.浙江省杭州市積極探索以居民為主體的危舊房屋自主更新模式。杭州市積極探索“居民主體、政府引導、資金平衡”的危舊房屋自主更新模式，如，拱墅區浙工新村危舊住宅改造項目按照“一樓幢一代表”的原則，經公告、報名、聯審、公示等程序選出13名代表，組成居民自主有機更新委員會，代表多數居民行使權利，委托政府部門實施項目改造，并與街道和社區合作，通過政策宣講、意見收集和溝通協商等措施推動項目進展。以結構安全、消防安全為底線，在不增加改造戶數的基礎上，合理增加建筑面積、公共配套設施，充分開發利用地下空間，編制更新改造實施方案，更好滿足和改善群眾的居住條件。在業主認可的情況下，按照“區域有提升、對內有改善、對外不影響”的原則對改造方案的規劃技術指標進行審查，改造后小區綠化率、日照、樓間距、停車位、配套設施等均有明顯改善。
（二）實行項目實施方案聯合審查
1.北京市海淀區創新建立城市更新項目實施方案聯合審查機制。海淀區按照政府牽頭、部門協同的原則，由城市更新主管部門會同各相關部門，對項目實施方案進行聯合審查，出具聯合審查意見。如，當代商城中關村店城市更新項目為2024年北京市城市更新示范項目和“3個100”重點工程，項目改造方案基本確定后，區住房城鄉建設委會同區屬7家單位在4個工作日內出具聯審意見；各部門按程序辦理項目核準、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批，從完成聯審到取得施工許可證僅用時43個工作日，大幅縮短項目審批時間。
2.浙江省杭州市上城區將城市更新項目的運營模式作為實施方案審查重點。杭州市上城區指導實施主體全面分析城市更新項目的基礎條件，以運營需求為重要導向，深入開展運營模式方案策劃和資金測算，編制項目實施方案，保障城市更新項目長期運營可持續。上城區城市建設管理高質量推進領導小組辦公室牽頭，組織有關部門對城市更新項目的實施方案進行聯合審查，研究提出規劃設計要求和部門協同事項，在提升審批效率的同時，降低方案反復修改風險。如，十三灣巷城市更新項目已通過聯合審查方式完成實施方案批復，用時較串聯式的審批方式縮短了90天。
3.重慶市推行基于城市更新項目實施方案的“平面化審批”模式。項目建設單位根據片區策劃編制項目實施方案，包括更新方式、供地方式、投融資模式、可行性研究、規劃設計方案、建設運營方案、社會穩定風險評估等內容。城市更新工作領導小組辦公室組織相關部門對實施方案進行聯合審查，一次性化解項目審批存在的卡點堵點。如，南坪萬達廣場更新項目，在城市更新工作領導小組辦公室的組織協調下，相關行政主管部門對項目實施方案多次會審并主動指導方案修改，在2個月內完成所有行政審批手續，有效促進項目更新提速。
二、完善城市更新政策標準規范
（三）創新規劃土地政策，盤活利用存量土地和低效用地
1.北京市綜合城市更新項目類型、區域等因素，優化完善地價計收規則。北京市出臺《關于城市更新項目土地價款核定繳納的若干措施》，按照保障性租賃住房建設、危舊樓房改建、公共設施建設、產業類城市更新、地下空間開發利用、用地功能混合使用等，分類明確土地價款核定繳納要求，為城市更新項目辦理規劃等手續提供有力政策支持。如，危舊樓房改建中，利用騰退空間、閑置空間補充建設的區域經營性商業配套設施或經營性公共服務設施，按土地使用權市場價格的80%核定土地價款。
2.北京市門頭溝區運用國有建設用地過渡期政策支持老舊廠房更新。門頭溝區按照《北京市城市更新項目國有建設用地過渡期支持政策實施細則（試行）》，在5年內允許企業繼續按原土地用途和使用權類型使用土地，無需立即變更用途或辦理用地手續，支持老舊廠房更新。如，中天元老舊廠房因無法適應產業發展而閑置，北京市規劃和自然資源委門頭溝分局、區住房城鄉建設委等相關部門協同配合，指導更新主體按照《北京市城市更新條例》完成項目入庫，編制廠房改造項目城市更新實施方案；相關部門對實施方案進行聯合審查，有效降低企業時間成本；將產業業態發展方向、經營活動、完善后期土地手續等條款納入城市更新方案予以明確，保障項目高效落地的同時，形成全周期閉環管理機制。
3.山東省濟南市高新區加強城市更新項目用地區內統籌。濟南高新區深入了解企業擴大產能、轉型升級等發展訴求，摸清閑置資產底數，統籌發揮政府資源統籌和民生保障作用，推動區內項目跨地域更新、資源最優化配置。如，小鴨片區更新項目中，將小鴨集團生產線遷移至青年汽車產業園，原址土地用途由工業用地調整為商住、教育用地，完善該區域的生活配套，提升商業競爭力；按照“廠區改造+產業置換”相關政策，為遷建項目辦理用地、規劃、施工許可等手續，有效盤活青年汽車產業園的閑置資源，保障實體制造業的發展空間。
4.北京市大興區、山東省濟南市探索按照地上地下用途分別設立用地使用權并辦理相關手續。大興新城市場路DX00-0201-0602地塊為大興新城市場路城市更新項目的一部分，用地面積為3300平方米，地上規劃為廣場，地下預留約2500平方米車庫，采用分層供地方式使用，地上廣場以劃撥方式供地至林校路街道，地下車庫以協議出讓方式供地，實現土地的復合利用。濟南市舜泰停車場項目按照地上體育用地與地下商業用地分別供應、辦理用地手續，地上部分按體育用途劃撥給行業主管部門進行改造升級；地下部分按商業用途掛牌出讓，建設地下商業綜合體、停車場等設施，提供1000余個機動車位和2500余個非機動車位,滿足片區停車需求。
5.河北省秦皇島市出臺建設工程規劃許可豁免清單。秦皇島市自然資源和規劃局發布《關于公布<秦皇島市建設工程規劃許可第一批豁免清單>的通告》，對符合條件的海綿化改造、既有建筑維護與改造、既有居住小區改善居住條件、城市公共服務設施優化提升、生產經營、市政更新改造等6大類14小類工程，免于審查建設工程設計方案，免于辦理建設工程規劃許可證；對既有建筑加裝電梯（不增加與電梯無關的建筑功能和建筑面積）、重點區域的建筑外立面整體裝修改造項目，免于辦理建設工程規劃許可證，但仍需通過設計方案審查或者出具規劃意見方式進行監管；對因設計深度等原因（不涉及建筑面積、外輪廓、層數、總高度、外立面調整）對建筑單體內部格局進行調整的項目、長度150米以下的管線工程，免于審查設計方案，免于辦理建設工程規劃許可證，但需將方案報建設工程規劃許可審批部門備案。
6.江蘇省南京市建立既有建筑改變功能規劃建設聯合審查機制。南京市規劃和自然資源局、市城鄉建設委聯合印發《既有建筑改變使用功能規劃建設聯合審查辦法》，優化既有建筑改變使用功能需要辦理規劃確認、消防設計審查或消防驗收備案的工作程序。將建筑使用功能變更嚴重影響城市規劃和周邊環境的8類情形納入負面清單，嚴禁隨意變更；對使用功能變更符合城市規劃要求、對周邊無嚴重影響的6類情形，建設單位可直接按規定向建設主管部門申請辦理消防設計審查、消防驗收備案等事項；對規定以外其他情況，由房屋產權方或建設單位在開展方案設計前提出申請，規劃自然資源主管部門出具意見；建設主管部門遇到難以判斷或原規劃許可內容不明確的，可書面征求規劃自然資源主管部門意見，規劃自然資源主管部門在10個工作日內回函。
7.江西省九江市持續優化建設工程規劃許可審批流程。九江市發布《九江市規劃設計方案審查和<建設工程規劃許可證>（鄉村建設規劃許可證）“豁免”項目清單》，將既有住宅小區更新改造、城市公共服務設施、城市市政設施、建筑裝修維護和其他等5大類52小類項目納入“豁免”清單，無需辦理規劃審批手續。印發《九江市優化建設項目審批環節實施方案》，對用地權屬清晰明確且列入全市年度計劃的城市更新項目，可同步辦理用地批準文件和建設工程規劃許可證，提高審批效率，節約企業成本。
（四）完善政策標準，推動消防審驗提質增效
1.江蘇省南京市持續優化既有建筑改造消防審驗審批。出臺優化建設工程消防審驗審批改革方案，提出妥善化解歷史遺留問題和復雜場景、暢通既有建筑改變使用功能路徑、統一既有建筑改造項目材料要求等改革舉措，提升既有建筑改造等項目辦理消防審驗手續的便利度。完善既有建筑改造防火標準體系，制定既有建筑改造消防設計審查工作指南，為既有建筑不同改造形式下如何適用新老防火標準提供指引；制定《南京市歷史文化街區及歷史建筑改造利用防火加強措施指引》、《南京市歷史文化街區及歷史建筑保護利用項目消防安全性能評價標準》，開展既有建筑改造新型業態場所消防技術標準研究，為不同類型改造項目開展防火設計提供技術支撐。制定《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防設計審查驗收管理規定》，規范城市更新中既有建筑改造利用項目消防設計審查驗收管理。
2.浙江省杭州市拱墅區加強高層老舊樓宇消防設計審查驗收管理。杭州市拱墅區以全域舊改為抓手，秉持“綜合改一次，一次改徹底”原則，積極推進高層老舊小區系統改造。如，東清大廈改造項目，共有居民275戶、商戶110戶，房齡超過27年，建筑防火結構和現行標準差異很大，消防設施老舊、環境臟亂破舊、物業管理松散、商業業態低端分散等問題十分突出。為明確東清大廈綜合整治“改什么、怎么改”，拱墅區聯動市區兩級消防部門，協調物業、社區、第三方檢測和測繪機構成立消防隱患排查專項小組，逐幢逐層開展全覆蓋排查，列出消防隱患6類111處，形成消防隱患清單；廣泛組織黨員骨干、樓道長、網格員進樓入戶，充分了解居民、商戶的迫切需求，形成整改需求清單；依據《杭州市既有建筑改造消防技術導則（試行）》、《杭州市老舊小區綜合改造提升技術導則（試行）》，科學制定老舊高層樓宇綜合改造方案，為順利、高效辦理消防設計審查、消防驗收備案打好基礎。
3.廣東省廣州市加強部門聯動，優化既有建筑消防設計審查驗收辦理流程。廣州市印發《廣州市既有建筑改造利用消防設計審查驗收管理辦法》、《廣州市既有建筑調整使用功能免于申領建設工程規劃許可正面清單》，對列入正面清單且符合相關要求的既有建筑改造項目，可以直接向住房城鄉建設部門申請辦理消防設計審查、消防驗收或備案；對正面清單范圍外的，由區人民政府組織發展改革、住房城鄉建設、規劃自然資源、消防、市場監管、行業主管等部門進行審查，出具可以調整使用功能的書面確認意見，憑意見申請辦理消防設計審查、消防驗收或備案。
（五）健全標準體系，優化歷史建筑保護利用審批
1.山東省煙臺市優化歷史文化名城、名鎮、名村相關審批流程。貫徹落實《山東省歷史建筑保護利用技術導則》、《山東省歷史建筑修繕技術導則》，明確保護要求和技術標準，為設計方案編制和審批審查提供依據。編制發布歷史建筑實施原址保護審批等3個事項的審批流程，明確各項審批的受理條件、申請材料、辦理流程和時限要求，實現審批事項標準化、透明化。實施聯合現場勘察。組織文物等部門開展聯合現場勘查，一次性提出審查意見，避免多次勘查、標準不一等問題。保障所城里、朝陽街歷史文化街區等重點城市更新項目有序推進，保護和延續傳統風貌，提高街區活力。
2.浙江省杭州市積極推動歷史建筑保護標準體系建設。杭州市圍繞歷史建筑建檔、測繪、修繕、利用、社會服務等全過程，積極推動相關標準研究與應用，牽頭編制《歷史建筑修繕與利用技術規程》、《歷史文化名鎮名村風貌保護技術標準》2項浙江省工程建設標準，發布《歷史建筑保護利用導則編制規范》、《歷史建筑保養維護規范》2項杭州市地方標準，積極參與編制長三角歷史文化名城區域地方標準《歷史建筑保養維護規范》，參與編制歷史建筑保護工程設計文件編制、檔案收集整理、測繪成果質量管理，以及歷史建筑開放與管理服務規范等4項團體標準，推動標準在全市域范圍內1686處歷史建筑中應用，有效指導有關責任人、屬地管理部門、各類實施單位等開展歷史建筑保護與利用工作。
3.湖北省襄陽市積極開展歷史建筑消防設計審查驗收、機構加固審查等服務。襄陽市住房和城市更新局在省級歷史文化街區襄陽陳老巷的保護與改造過程中，全程指導建設單位開展特殊建設工程消防設計文件編制，協調專家現場觀摩實體試驗；針對結構加固審查中參數缺失等難題，會同市自然資源和城鄉建設局組織知名專家召開專題論證會聯合評審，明確技術文件編制要求，破解項目實操與政策執行銜接難題，為歷史建筑保護利用提供政策支撐。
三、分類優化城市更新項目審批流程
（六）健全標準體系，優化歷史建筑保護利用審批
1.山東省分類優化既有建筑改造等城市更新項目審批流程。山東省出臺《優化城市更新項目審批服務指導意見》，指導各地加強城市更新項目前期策劃，精簡優化用地、規劃、施工、驗收等事項辦理條件、辦事流程，分類優化既有建筑更新改造、老舊小區改造、市政管網更新改造等項目審批服務流程。依托省、市工程建設項目審批管理系統，采用標簽化管理等方式加強對城市更新項目審批情況的監測分析。
2.河南省鄭州市按照城市更新項目類型分類優化審批流程。河南省鄭州市結合實際，按照城市功能提升、居住品質提升、低效資源盤活、城市風貌提升、生態環境品質提升、城市韌性提升6個方面10個項目類型，分類出臺優化審批舉措，優化審批流程、事項清單、一張表單、材料清單，助力城市更新項目實施。
3.江蘇省南京市優化既有建筑改造項目審批流程。南京市印發《關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》，按照“尊重現狀、規范管理、服務發展”的原則，分類明確既有建筑改造項目建設主體的條件、可以作為房屋合法性證明材料的類型、需要開展的前期工作，以及辦理規劃審批、施工圖審查、消防設計審查、施工許可、質量安全監督、消防驗收或備案、竣工驗收備案、產權辦理的相關要求，建立健全適合既有建筑改造項目的全過程審批管理機制，推動城市更新工作有序進行。
4.安徽省蚌埠市分類壓減城市更新項目審批時限，推行全過程閉環管理。蚌埠市將城市更新項目納入工程建設項目審批管理系統，按照立項用地規劃許可、工程建設許可、施工許可、竣工驗收4個階段，將社會投資類更新項目審批時限壓縮至70個工作日以內，小型簡易更新項目審批時限縮減至11個工作日；建設城市更新全過程管理平臺，集成城市體檢、項目策劃、項目管理、資金申報、績效評估等業務功能，實現“體檢發現問題—策劃生成項目—審批推動實施—資金精準申報—績效評估考核”的全過程閉環。
5.廣東省廣州市優化城中村改造項目審批流程。廣州市依托“市區聯動、并聯審批”機制提前介入指導，通過跨部門聯合審查形成城中村改造方案聯審決策意見，作為項目實施前期準備的參考依據，同步推進規劃審批與改造方案批復；允許項目詳細規劃實行分片、分塊、分段審批，對詳細規劃已穩定的項目，先行出具預規劃條件，提前辦理設計方案審查及工程報建手續；對項目成本估算、初步設計、概算與結算審核等事項，下放至區政府組織開展，市級相關部門依職責做好監管，充分調動各區及改造主體積極性。
四、拓展城市更新“高效辦一件事”應用場景
（七）拓展城市更新“高效辦成一件事”應用場景，提升線上線下服務能力
1.山東省臨沂市推出閑置廠房商鋪等既有建筑盤活利用（功能調整）“一件事”。出臺《臨沂市既有建筑調整使用功能規劃建設審查辦法》，明確規劃調整的8類允許、6類禁止情形。印發推行閑置廠房商鋪等既有建筑盤活利用（功能調整）“一件事”實施方案，優化既有建筑盤活利用涉及企業投資項目備案、施工許可等5個事項辦理流程；按照規劃調整適用情形、是否屬于特殊建設工程等，分類明確辦理流程，制定服務指引；開展部門“聯合會診”，協商明確既有建筑調整適用功能適用的規劃和技術標準，形成綜合論證報告，為手續辦理提供參考。截至目前，已盤活閑置廠房、商鋪等5.15萬平方米。
2.山東省濱州市、德州市推出租賃土地項目開工“一件事”。濱州市、德州市出臺工程建設項目租賃土地辦理工程手續的實施辦法，允許取得建設用地使用權的使用權人作為出租人與承租人簽訂書面出租合同，在遵守相關法律法規、繼續履行約定權利義務的前提下，承租人作為主體辦理相關工程建設手續，租賃期滿后出租人可回購地上建筑，承租人也可優先受讓土地使用權。濱州市出臺工程建設項目“十證聯發”實施辦法，德州市推出租賃土地項目開工“一件事”服務場景，加速項目開工前手續集成辦理。截至目前，濱州市、德州市分別有63個、20個租賃土地項目通過該模式快速獲批，累計盤活閑置用地4700余畝，節約企業用地成本超10億元。
3.廣西壯族自治區南寧市推出城市更新項目審批“一件事”服務場景。南寧市在落實建設項目開工“一件事”的基礎上，根據既有建筑改造、市政管網更新改造、老舊小區改造等城市更新項目實際，拓展南寧市工程建設項目審批管理系統功能，分類推出有針對性的開工“一件事”審批服務，細化辦理要求等，進一步提升辦事指引的實用性和便捷性。自2024年7月以來，已服務29個保障性住房項目、5個老舊小區改造項目、23個市政管網更新改造項目、14個既有建筑改造項目，切實為民生工程與城市更新項目提速減負。
4.寧夏回族自治區固原市推行“六個一”集成服務模式，推動道路挖掘修復“一件事”集成辦理。全面梳理道路挖掘修復涉及多部門11個事項的設定依據、受理條件及申報材料，形成“一套材料”；依托寧夏工程建設項目審批管理系統拓展“道路挖掘修復”模塊，推行“一網通辦”；窗口受理后將材料推送至相關部門，以“自然日”計時，實行“一并審批”。城市管理部門牽頭，會同綜合執法、園林、公安及市政單位“一同踏勘”，一次性出具踏勘意見。編制高效辦成道路挖掘修復“一件事”辦事指南，通過建設項目審批專區開展政策解讀，提供“一站服務”。推廣應用電子證照，電子證照、實體證照由建設項目審批專區統一發放或郵寄，實現“一窗出證”。
5.山東省德州市實施全過程跟蹤服務。德州市行政審批服務局主動對接投資主體，提供從政策解讀、用地選址到報建路徑規劃的全流程跟蹤服務，通過申報材料輔導、堵點提前疏解，為城市更新項目快速落地做好保障。組織全市行政審批系統399名業務骨干組成專業幫辦團隊，主動上門提供精準指導；開展施工圖審查“專家行”活動，邀請專家在設計階段提前介入，針對建筑、結構、消防等關鍵技術提供專業咨詢，確保方案合規、科學；優化竣工聯合驗收機制，推行“一窗受理、并聯核查、限時辦結”，指導企業同步準備運營前各項手續，有效壓縮項目從建成到運營的周期。目前已累計服務項目600余個，有效保障城市更新進程。
6.江西省宜春市銅鼓縣優化城市更新項目審批服務體系。宜春市銅鼓縣將城市更新項目分為房建類（需辦理不動產登記）、房建類（無需辦理不動產登記）、市政道路類、市政管網類、市政公園綠地等5類，分別繪制審批流程圖，明確審批事項、辦理要求；推動工程審批系統與不動產登記等相關系統互聯互通，實現城市更新項目從立項、規劃、施工、竣工驗收到不動產登記各環節數據實時互通共享；建設“全程幫辦”服務隊伍，將服務保障嵌入審批全流程，主動前移服務關口,確保申請人“找得到人、辦得成事”。銅鼓縣利用閑置地、邊角地等建設街心公園項目提前2個月開工，審批時限較以往縮減60%。