導讀：城市更新深水區，工程咨詢(xún)機構如何破局？在政策紅利持續釋放、社會(huì )資本加速涌入與民生需求迭代升級的三重驅動(dòng)下，城市更新已躍升為萬(wàn)億級藍海市場(chǎng)，尤其是近日中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），更為這一領(lǐng)域注入了強勁動(dòng)力。
工程咨詢(xún)機構若想在激烈競爭中搶占先機，需從理念革新、路徑優(yōu)化、機制創(chuàng )新三大維度破局，聚焦產(chǎn)業(yè)筑基、運營(yíng)造血、資本循環(huán)核心環(huán)節，推動(dòng)城市從“物理空間改造”向“經(jīng)濟 - 社會(huì ) - 生態(tài)價(jià)值共生”進(jìn)階，實(shí)現自身從“傳統服務(wù)提供者”到“城市價(jià)值共創(chuàng )者”的蛻變，最終成為城市發(fā)展進(jìn)程中?不可替代的生態(tài)級伙伴。
一、理念革新：重塑三維治理新思維
（一）微改造：激活 “沉睡資源” 《意見(jiàn)》明確提出“不搞大拆大建”，強調對既有建筑和低效空間的精細化改造，通過(guò)“小規模、漸進(jìn)式、可持續”的更新方式，實(shí)現歷史文化保護、居住品質(zhì)提升與產(chǎn)業(yè)功能升級的多重目標。
精準分類(lèi)施策：對危房實(shí)施分級處置，D 級危房拆除重建，C 級危房加固改造，并同步推進(jìn)老舊小區適老化改造與節能升級。例如，上海計劃2025年完成31萬(wàn)㎡不成套住房改造，通過(guò)加裝電梯、外墻保溫等“微手術(shù)”，讓老舊社區煥發(fā)新生。
工業(yè)遺存重生：天津泰達?津一產(chǎn)業(yè)公園將老機床廠(chǎng)變身為“工業(yè)博物館 + 創(chuàng )意辦公”綜合體；重慶“兩江四岸”通過(guò)生態(tài)修復與文旅功能植入，讓工業(yè)銹帶蛻變?yōu)槌鞘谢盍π碌貥?，證明舊空間也能創(chuàng )造新價(jià)值。
文化空間煥新：北京楊梅竹斜街“共生院”、廣州永慶坊等項目，在保留建筑風(fēng)貌的基礎上，引入文創(chuàng )、非遺工作室等新業(yè)態(tài)。永慶坊改造后，客流量增長(cháng)3倍，租金提升5倍，實(shí)現歷史文脈保護與經(jīng)濟效益的雙贏(yíng)。
（二）全周期：閉環(huán)治理體系 《意見(jiàn)》提出構建“房子—小區—社區—城區—城市”全鏈條更新體系，并通過(guò)“城市體檢—規劃引領(lǐng)—動(dòng)態(tài)監管—長(cháng)效運營(yíng)”機制確保系統性推進(jìn)。
體檢先行，摸清家底：依托國土空間規劃“一張圖”，全面掌握土地、建筑、文化遺產(chǎn)等存量資源。廣州建立“城市更新資源數據庫”，深圳大沖村舊改通過(guò) “專(zhuān)項規劃 — 片區策劃 — 項目實(shí)施方案”三級規劃，精準定位“居住 + 商業(yè) + 產(chǎn)業(yè)”復合功能，大幅提升土地利用效率。
科技賦能，智慧監管：運用CIM、BIM技術(shù)模擬改造效果，實(shí)時(shí)監測項目全流程。北京首鋼園區通過(guò)數字孿生優(yōu)化空間布局，施工誤差控制在5mm以?xún)?；上?！俺鞘懈略破脚_”接入2000 + 項目，資金流向一目了然，問(wèn)題解決率高達85%。
長(cháng)效運營(yíng)，持續增值：告別“重建設輕運營(yíng)”模式，轉向“全周期管理”。華潤置地持有深圳萬(wàn)象天地60%物業(yè)，通過(guò)商業(yè)運營(yíng)實(shí)現租金年增長(cháng)8%；杭州未來(lái)社區引入“物業(yè) + 養老”模式，讓服務(wù)更具可持續性。
（三）共受益：價(jià)值共享機制 《意見(jiàn)》強調“共建共治共享”，通過(guò)角色轉型、利益分配創(chuàng )新與溝通機制，讓各參與方成為價(jià)值創(chuàng )造的主角?！肮彩芤妗敝荚跇嫿ㄕ?、企業(yè)、居民、資本多元主體共贏(yíng)機制，通過(guò)角色分工、關(guān)鍵機制創(chuàng )新，破解訴求沖突，實(shí)現協(xié)同增效，讓城市更新成果惠及全體人民，推動(dòng)從“利益博弈”到“價(jià)值共創(chuàng )”的轉變。
角色分工：政府負責政策供給與公共服務(wù)配套（如土地指標傾斜、稅收減免），企業(yè)承擔投資運營(yíng)與產(chǎn)業(yè)導入，居民以房屋產(chǎn)權 / 使用權入股參與分紅，資本通過(guò)股權合作、REITs 等模式實(shí)現退出。這一分工模式符合《意見(jiàn)》中建立政府引導、市場(chǎng)運作、公眾參與的城市更新可持續模式的要求。
關(guān)鍵機制：分層分配機制：政府優(yōu)先獲取社會(huì )效益，企業(yè)前5年收取管理費，5年后按股分紅；居民以物業(yè)面積參與租金分成，如長(cháng)沙某小區居民以屋頂光伏使用權入股，坐享發(fā)電收益。動(dòng)態(tài)調節工具：設置超額收益基金（提取20%用于公益），建立企業(yè)退出補償機制（按實(shí)際投入120%回購），防范項目爛尾風(fēng)險。高效溝通平臺：北京“朝陽(yáng)群眾議事廳”、上?！俺鞘懈略破脚_”等載體，實(shí)現居民意見(jiàn)收集解決率超85%，簽約效率提升30%。
二、路徑創(chuàng )新：深耕核心環(huán)節的精準服務(wù)
城市更新的本質(zhì)是“產(chǎn)業(yè)價(jià)值發(fā)現 — 運營(yíng)價(jià)值提升 — 資本價(jià)值實(shí)現”的過(guò)程。通過(guò)產(chǎn)業(yè)精準定位創(chuàng )造資產(chǎn)增量，運營(yíng)精細化管理提升資產(chǎn)質(zhì)量，資本工具創(chuàng )新激活資產(chǎn)流動(dòng)性，最終形成“產(chǎn)業(yè)筑基 — 運營(yíng)造血 — 資本循環(huán)”的可持續生態(tài)，推動(dòng)城市從“空間更新”邁向“價(jià)值再生”。
（一）產(chǎn)業(yè)筑基：錨定經(jīng)濟增長(cháng)極 依托區域資源稟賦與產(chǎn)業(yè)基礎，制定精準的產(chǎn)業(yè)導入策略。
產(chǎn)業(yè)診斷與定位：通過(guò)產(chǎn)業(yè)雷達圖分析區域優(yōu)勢（如人才、技術(shù)、供應鏈），制定“產(chǎn)業(yè)導入清單”。例如，某老工業(yè)區通過(guò)分析本地汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基礎，引入“智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)研發(fā) + 檢測認證”產(chǎn)業(yè)，打造“工業(yè)遺產(chǎn) + 科創(chuàng )孵化”基地，吸引華為、百度等企業(yè)入駐，年產(chǎn)值達20億元。這一產(chǎn)業(yè)導入策略與《意見(jiàn)》中推進(jìn)老舊廠(chǎng)區更新改造，植入新業(yè)態(tài)新功能的要求相呼應，為區域經(jīng)濟增長(cháng)注入新動(dòng)力。
業(yè)態(tài)創(chuàng )新與融合：推動(dòng)“產(chǎn)業(yè) + 文旅 + 消費”跨界融合。長(cháng)沙“超級文和友”將老廠(chǎng)房改造為“80年代市井文化體驗空間”，引入餐飲、零售、演藝等業(yè)態(tài)，年客流量超1000萬(wàn)人次，成為現象級消費 IP；蘇州河工業(yè)文明展示館通過(guò)“展覽 + 研學(xué) + 文創(chuàng )”模式，年接待研學(xué)團隊超500批次，帶動(dòng)周邊文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)收入增長(cháng)30%。此類(lèi)業(yè)態(tài)創(chuàng )新融合符合《意見(jiàn)》中推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)賦能城市更新、完善城市功能的方向，豐富了城市經(jīng)濟業(yè)態(tài)。
（二）運營(yíng)造血：激活長(cháng)效生命力 改變“重建設輕運營(yíng)”的傳統模式，為城市更新項目提供全周期運營(yíng)服務(wù)。在商業(yè)街區更新項目中，協(xié)助制定科學(xué)的商業(yè)業(yè)態(tài)規劃，采用“主力店 + 特色小店”的組合模式，吸引人流；建立數字化運營(yíng)平臺，實(shí)時(shí)監測商戶(hù)經(jīng)營(yíng)數據、消費者行為，通過(guò)數據分析優(yōu)化業(yè)態(tài)布局和營(yíng)銷(xiāo)策略，提升項目盈利能力，實(shí)現持續“造血”。
業(yè)態(tài)動(dòng)態(tài)優(yōu)化：運用 AI 算法分析消費者行為數據，每季度調整商戶(hù)組合。深圳海岸城通過(guò)“高頻消費業(yè)態(tài)（餐飲占比40%）+ 低頻體驗業(yè)態(tài)（文創(chuàng )占比20%）”搭配，客單價(jià)提升25%，日均人流量增長(cháng)18%。這種基于數據的運營(yíng)策略有助于提升項目盈利能力，契合《意見(jiàn)》中對提升城市服務(wù)效能、完善城市功能的要求。
數字化運營(yíng)平臺：開(kāi)發(fā)“智慧運營(yíng)大腦”，集成能耗管理、商戶(hù)分析、用戶(hù)畫(huà)像等功能。北京合生匯通過(guò)該平臺將空調能耗降低28%，依據用戶(hù)消費數據定向推送優(yōu)惠券，轉化率提升至15%。數字化運營(yíng)平臺的搭建響應了《意見(jiàn)》中利用現代技術(shù)提升城市管理水平、打造智慧城市的理念。
社區自治機制：建立“居民議事會(huì ) + 商戶(hù)聯(lián)盟”協(xié)同治理模式。杭州和睦社區通過(guò)“每周議事會(huì ) + 商戶(hù)積分制”，引導居民參與公共空間維護，垃圾分類(lèi)準確率從60% 提升至95%，商戶(hù)違規率下降80%。社區自治機制的建立符合《意見(jiàn)》中公眾參與城市更新的要求，提升了社區治理水平和居民生活質(zhì)量。
（三）資本循環(huán)：打通資金運作閉環(huán) 打通“資產(chǎn) — 資本”循環(huán)鏈路。資本是城市更新的“催化劑”，通過(guò)多元化融資與資產(chǎn)證券化，實(shí)現“投資 — 建設 — 運營(yíng) — 退出”閉環(huán)。
前端融資：組合“專(zhuān)項債 + 城市更新基金”工具。鄭州某城中村改造項目通過(guò)發(fā)行15億元專(zhuān)項債、引入30億元城市更新基金，解決前期拆遷安置資金需求，政府財政壓力降低60%。這一融資組合符合《意見(jiàn)》中加大財政投入、推進(jìn)相關(guān)資金整合和統籌使用的要求，為項目啟動(dòng)提供資金保障。
中端管控：建立“資金池 + 項目庫”聯(lián)動(dòng)機制，確保資金流向與項目進(jìn)度匹配。重慶某園區更新項目通過(guò)“封閉運作資金池”，資金周轉率提升2.3 倍，項目收益率從8% 提升至12%。資金管控機制的建立有助于提高資金使用效率，保障項目順利推進(jìn)，落實(shí)《意見(jiàn)》中對健全多元化投融資方式的要求。
后端退出：依托 REITs 實(shí)現資產(chǎn)證券化。深圳人才公寓項目發(fā)行全國首單保障性租賃住房 REITs，募集資金12億元，資本退出周期從10年縮短至5年，吸引社會(huì )資本持續投入。REITs 等資產(chǎn)證券化手段為資本提供了退出渠道，符合《意見(jiàn)》中完善市場(chǎng)化投融資模式的方向，促進(jìn)了資本循環(huán)。
三、機制出新：構筑可持續發(fā)展新生態(tài)
（一）政策工具包：破解實(shí)施難題 整合土地、財稅、金融等政策資源，為項目定制“政策工具箱”。針對零星用地開(kāi)發(fā)，提供協(xié)議出讓、容積率獎勵等政策解讀與申報指導；在融資層面，組合專(zhuān)項債、REITs 等工具，幫助項目突破資金瓶頸，確保政策紅利精準落地。
（二）協(xié)同合作網(wǎng)絡(luò )：整合多元資源 構建“政府引導、企業(yè)主導、科研支撐、公眾參與”的協(xié)同生態(tài)。與高校共建城市更新實(shí)驗室，研發(fā)綠色低碳、智慧建造等新技術(shù)；聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資機構成立項目聯(lián)合體，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)導入；搭建公眾參與平臺，通過(guò)“線(xiàn)上問(wèn)卷 + 線(xiàn)下議事會(huì )”吸納民意，提升項目社會(huì )認可度與落地效率。
（三）服務(wù)產(chǎn)品化：提升市場(chǎng)競爭力 將服務(wù)轉化為標準化、模塊化產(chǎn)品，推出“城市體檢評估包”、“投融資方案設計包”、“智慧運營(yíng)管理包”等系列產(chǎn)品，并針對政府、企業(yè)、資本方等不同客戶(hù)需求，提供“基礎版 — 升級版 — 定制版”服務(wù)套餐，以產(chǎn)品化思維降低服務(wù)成本，增強市場(chǎng)議價(jià)能力。
四、結語(yǔ)：城市更新，連著(zhù)民生，牽著(zhù)經(jīng)濟
在城市更新的時(shí)代浪潮中，工程咨詢(xún)機構的破題之道在于以理念革新打破傳統路徑依賴(lài)，以路徑優(yōu)化構建價(jià)值創(chuàng )造能力，以機制創(chuàng )新整合多元生態(tài)資源。尤其是在《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》的指引下，未來(lái)，唯有以精準產(chǎn)業(yè)筑基錨定賽道優(yōu)勢，以可持續運營(yíng)造血激活內生動(dòng)力，以高效資本循環(huán)釋放乘數效應，才能在萬(wàn)億市場(chǎng)中占據先機，成為城市高質(zhì)量發(fā)展的“價(jià)值共創(chuàng )者”與“長(cháng)期陪伴者”，最終實(shí)現人與城市的共生共榮。